Защита имущественных прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан, несовершеннолетних (отчуждение жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним)

Подать заявление на предоставление государственной услуги "Оформление предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению жилых помещений в случаях, установленных законодательством Российской Федерации" в электронном виде можно на Едином портале государственных услуг по ссылке:

https://www.gosuslugi.ru/pgu/service/7400000010000173074_47410108.html#!_description

 

Перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги "Оформление предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению жилых помещений в случаях, установленных законодательством Российской Федерации"

(Постановление Правительства Челябинской области от 22 августа 2012 г. N 465-П "Об Административном регламенте предоставления государственной услуги "Оформление предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению жилых помещений в случаях, установленных законодательством Российской Федерации", с изменениями и дополнениями от 23.01.2013, 17.04.2013, 25.07.2013, 19.09.2013)

 

1) паспорт заявителя, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, иной документ, удостоверяющий его личность (оригинал и копия);

2) заявление о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по установленной форме.

Заявление может быть заполнено от руки или машинописным способом, распечатано посредством электронных печатающих устройств. Заявление оформляется гражданином лично.

Заявление формируется в единственном экземпляре - подлиннике и подписывается лично гражданином.

При назначении в отношении несовершеннолетнего или лица, признанного в установленном законом порядке недееспособным (ограниченно дееспособным), нескольких опекунов или попечителей представительство прав и законных интересов подопечного гражданина при обращении за разрешением на совершение сделки по отчуждению жилых помещений осуществляется одновременно всеми опекунами (попечителями) либо одним из них при наличии нотариально удостоверенного согласия от остальных опекунов (попечителей);

3) документ, подтверждающий наличие у несовершеннолетнего единственного законного представителя (справка о рождении формы N 25, выданная органом ЗАГС, свидетельство о смерти другого законного представителя, признание в установленном порядке других законных представителей безвестно отсутствующими или объявленными умершими (вступившее в силу решение суда), наличие розыскного дела на одного из законных представителей со сроком не менее 2 месяцев (справка, выданная органами внутренних дел), задолженность по уплате алиментов более 6 месяцев (справка, выданная территориальными органами Федеральной службы судебных приставов), лишение одного из законных представителей родительских прав (вступившее в законную силу решение суда).

4) свидетельство о рождении (для несовершеннолетнего в возрасте от 0 до 18 лет) (оригинал и копия);

5) паспорт (для несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет) (оригинал и копия);

6) паспорт лица, признанного в установленном законом порядке недееспособным (ограниченно дееспособным) (оригинал и копия);

7) правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилое помещение: договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о долевом участии в строительстве жилья, договор аренды земельного участка - при сделке с жилым домом.

8) свидетельство о государственной регистрации права собственности на каждого собственника на отчуждаемое и приобретаемое имущество (при наличии) (оригинал и копия);

9) свидетельство о расторжении брака (при разделе жилого помещения и разъезде бывших супругов) (оригинал и копия);

10) свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья, государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (оригинал и копия);

11) справка о лицах, зарегистрированных в отчуждаемом и приобретаемом жилых помещениях;

12) документы, подтверждающие изменение фамилии (при разных фамилиях родителей и детей): свидетельства о браке, свидетельства о расторжении брака, свидетельства о перемене имени (оригинал и копия);

13) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (в случае, если документы подаются представителем заявителя);

14) документ, подтверждающий полномочия законного представителя несовершеннолетнего или лица, признанного в установленном законом порядке недееспособным (ограниченно дееспособным): постановление об установлении опеки (попечительства); приказ о зачислении несовершеннолетнего или лица, признанного в установленном законом порядке недееспособным (ограниченно дееспособным), в государственное учреждение (оригинал и копия).

В случае, если для предоставления государственной услуги необходимо предъявление документов и информации об иных лицах, не являющихся заявителями, при обращении за получением государственной услуги заявитель дополнительно представляет документы, подтверждающие наличие согласия указанных лиц или их законных представителей на обработку персональных данных указанных лиц, а также полномочие заявителя действовать от имени указанных лиц или их законных представителей при передаче персональных данных указанных лиц.

Документы, указанные в подпунктах 1, 2, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 14 настоящего пункта, представляются заявителем самостоятельно.

При отчуждении жилых помещений с последующим приобретением жилого помещения в другом городском округе (муниципальном районе) Челябинской области, в другом субъекте Российской Федерации также необходимы следующие документы:

акт обследования жилого помещения, составленный специалистом органа опеки и попечительства по месту приобретаемого жилого помещения (предоставляется по запросу органа опеки и попечительства);

справка из образовательного учреждения (детский сад, школа) о предоставлении места несовершеннолетнему в данном учреждении (представляется заявителем);

справка о предоставлении работы законным представителям в сельской местности (представляется заявителем).

При совершении сделок с жилым помещением, находящимся в другом субъекте Российской Федерации, заявитель представляет документ, подтверждающий разрешение на регистрацию из территориального органа Федеральной миграционной службы, либо нотариально заверенное заявление собственников жилого помещения о согласии предоставить семье регистрацию по месту пребывания на время приобретения жилого помещения.

Граждане, выезжающие на постоянное место жительства за пределы Российской Федерации, представляют заграничный паспорт с открытой визой, документ, подтверждающий право гражданина на длительное проживание на территории иностранного государства, с переводом на русский язык. Документы должны быть заверены нотариально и легализованы в установленном законом порядке.

 

Основные правила сделок с имуществом несовершеннолетнего

 

При сделках с имуществом несовершеннолетних детей должны выполняться особые правила.

Достаточно часто граждане, решившие улучшить свои жилищные условия, не знают, что для совершения сделки с квартирой, где собственником является несовершеннолетний, необходимо обратиться за разрешением на проведение сделки в органы опеки и попечительства. Для этого необходимо предоставить документы и соблюдение ряда правил.

 

Личные заявления законных представителей

Родительские права являются неимущественными правами, поэтому не могут быть доверены иному лицу на основании доверенности. Несовершеннолетние, достигшие 14-летнего возраста, действуют самостоятельно, с согласия законных представителей.

 

Обращение в органы опеки и попечительства

Законные представители ребенка обращаются в органы опеки и попечительства по месту жительства (пребывания) несовершеннолетнего, что подтверждается справкой о регистрации по месту жительства формы № 9 или свидетельством о регистрации по месту пребывания несовершеннолетнего.

 

Одновременность

Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего (продажа, обмен, дарение) должна производиться одновременно с приобретением аналогичного имущества для несовершеннолетнего. В договоре купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть включено условие одновременности приобретения иного жилого помещения.

 

Равноценная доля

Доля в праве собственности несовершеннолетнего на приобретаемую квартиру, по площади и стоимости, не должна быть менее доли несовершеннолетнего в отчуждаемой квартире.

 

Качество жилья

В результате сделки не должны ухудшаться жилищные условия ребёнка.

 

Исключительность

Отчуждение доли несовершеннолетнего при условии одновременного перечисления денежных средств на банковский счет, открытый на имя несовершеннолетнего, возможно в исключительных случаях, при наличии в собственности несовершеннолетнего иного жилого помещения, либо права пользования жилым помещением по договору социального найма.

 

Наличие акта обследования приобретаемого жилого помещения

Принятие решения в случае приобретения для несовершеннолетнего индивидуального жилого дома либо в случае выезда несовершеннолетнего в другой населенный пункт возможно только при наличии акта обследования приобретаемого объекта недвижимого имущества. Решение принимается с учётом акта обследования приобретаемого жилого помещения, составленного специалистами органа опеки и попечительства в соответствии с территориальной принадлежностью.

 

Наличие иного жилого помещения при строительстве

В случае невозможности одновременного приобретения другого жилого помещения взамен отчуждаемого (по договору уступки (цессии), по договору долевого участия в строительстве), обязательным условием является наличие иного жилого помещения, где ребёнок будет проживать до ввода строящегося дома в эксплуатацию.

 

Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства руководствуются статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 60, 64 Семейного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», решением Челябинской городской Думы четвертого созыва от 25.06.2013 № 43/24 «Об утверждении Положения об организации работы органов местного самоуправления города Челябинска по исполнению переданных государственных полномочий по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству, социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», Административным регламентом предоставления государственной услуги «Оформление предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению жилых помещений в случаях, установленных законодательством Российской Федерации», утвержденным постановлением Правительства Челябинской области от 22.08.2012 № 465-П.

Органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться им: продавать, покупать, обменивать.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование; 

Необходимо согласие органа опеки и попечительства и в случае, когда родители сдают в аренду жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

 

Сделки с имуществом несовершеннолетних

 

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, осуществляются исключительно с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

К имуществу ребенка относятся объекты недвижимости, имущество, полученное по наследству (жилье, автомобили), ценные бумаги, денежные средства.

Предварительное согласие на отчуждение жилых помещений, в числе собственников которых находятся несовершеннолетние, выдается, как правило, при условии одновременного приобретения на имя ребенка равноценной или большей жилой площади, что является действенной мерой защиты прав детей независимо от их категории (дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, дети из неблагополучных семей, дети, проживающие с родителями). 

При решении вопроса о выдаче предварительного разрешения на сделку по отчуждению жилого помещения ребенка органы опеки и попечительства руководствуются следующими нормами закона:

 

Статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации - опекун или попечитель несовершеннолетнего не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

Опекун, попечитель, их супруги, близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять интересы подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

 

Статья 60 Семейного Кодекса Российской Федерации – при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом, принадлежащем несовершеннолетнему, на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

 

Статья 26 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает дееспособность несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет.
Для такого несовершеннолетнего необходимо наличие паспорта. Заявления на выдачу разрешения он подает самостоятельно, действуя с согласия своих родителей.

 

Статья 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает порядок действия законных представителей за своих несовершеннолетних детей, не достигших возраста 14 лет.

 

Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации: отчуждение жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, совершается с согласия органа опеки и попечительства.
         В частности, разрешение органа опеки и попечительства необходимо, если:
- в продаваемом жилом помещении признано право пользования за несовершеннолетним, помещенным на воспитание в государственное учреждение,

- семья признана неблагополучной, поставлена на учет в органах социальной защиты населения,

- в семье проживают несовершеннолетний либо недееспособные совершеннолетние граждане, над которыми установлена опека.

 

Статья 2 Федерального закона № 154-1 от 4.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» – приватизация жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, осуществляется только с участием несовершеннолетних.

Статья 74 Федерального закона «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 - ипотека жилого помещения или квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека (попечительство), осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством для совершения сделок с имуществом несовершеннолетних.